關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見
建住房[2006]171號
各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府,，國務(wù)院各部委,、各直屬機構(gòu)：
今年以來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快,，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍,。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意,，現(xiàn)就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理提出以下意見：
一,、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入
（一）境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則,，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè),；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后,，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。
�,。ǘ┩馍掏顿Y設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè),，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%,。投資總額低于1000萬美元的,，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
�,。ㄈ┰O(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè),，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后,，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》,，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》,，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記,。
（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓,，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》,，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明,，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。
�,。ㄎ澹┚惩馔顿Y者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工,、處理銀行債務(wù),、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者,，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動,。
二、加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理
�,。⿲ν顿Y房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的境外投資者,，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。
�,。ㄆ撸┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的,，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的,，不得辦理境內(nèi),、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯,。
�,。ò耍┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同,、章程,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。
�,。ň牛┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定,，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準(zhǔn)的期限和條件。有關(guān)部門要加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā),、銷售等經(jīng)營活動的監(jiān)管,，發(fā)現(xiàn)囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為的,，要根據(jù)國辦發(fā)[2006]37號文件及其他有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處,。
三、嚴(yán)格境外機構(gòu)和個人購房管理
�,。ㄊ┚惩鈾C構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支,、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用,、自住商品房,，不得購買非自用,、非自住商品房,。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人,，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要,，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房,。
（十一）符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用,、自住商品房必須采取實名制,，并持有效證明（境外機構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機構(gòu)的證明，境外個人應(yīng)持其來境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí),，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用,、自住原則辦理境外機構(gòu)和個人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記,。
�,。ㄊ┩鈪R管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機構(gòu)和個人購房的資金匯入和結(jié)匯,，符合條件的允許匯入并結(jié)匯,；相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。
四,、進(jìn)一步強化和落實監(jiān)管責(zé)任
�,。ㄊ└鞯貐^(qū)、特別是城市人民政府要切實負(fù)起責(zé)任,，高度重視當(dāng)前外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的問題,，進(jìn)一步加強領(lǐng)導(dǎo)，落實監(jiān)管責(zé)任,。各地不得擅自出臺對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策,，已經(jīng)出臺的要清理整頓并予以糾正。建設(shè)部,、商務(wù)部,、發(fā)展改革委、國土資源部,、人民銀行,、稅務(wù)總局、工商總局,、銀監(jiān)會,、外匯局等有關(guān)部門要及時制定有關(guān)操作細(xì)則，加強對各地落實規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查,，對擅自降低企業(yè)注冊資本金和項目資本金比例,，以及管理不到位出現(xiàn)其他違法違規(guī)行為的，要依法查處,。同時,，要進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為的查處力度。
�,。ㄊ模┩晟剖袌霰O(jiān)測分析工作機制,。建設(shè)部、商務(wù)部,、統(tǒng)計局,、國土資源部、人民銀行,、稅務(wù)總局,、工商總局、外匯局等有關(guān)部門要建立健全外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場信息監(jiān)測系統(tǒng),，完善外資房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò),。有關(guān)部門要加強協(xié)調(diào)配合，強化對跨境資本流動的監(jiān)測,，盡快實現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的信息共享,。
中華人民共和國建設(shè)部
中華人民共和國商務(wù)部
中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
中國人民銀行
中華人民共和國國家工商行政管理總局
國家外匯管理局
二○○六年七月十一日
